房地产作为一项大宗商品，或自住，或 ，少则几十万、多则几百万，的确是一个家庭的大事。很多关心熙悦的客户， 想了解南通经济开发区的城市的价值和未来？如何去判区域价值，未来是否有 的 ？

今天，小编就跟大家聊一聊买房过程中，城市或板块选择的四大 定律，并阐释一下经济开发区为何是南通的未来。

房地产区域选择，一般表现为城市或者板块选择，跟分析股票一样的，一般我们从人（管理团队和客户群）、钱（财务状况）、核心产品（市场主力产品和服务）和前景（未来的发展空间）四个维度分析。一只股票是蓝筹股还是题材股（或垃圾股），房地产的价值分析亦是如此，即从有人、有钱、有产业和有故事这四个维度来分析一个城市或板块，是蓝筹股、 股还是题材股或垃圾股。

定律一：有人

房子是要给人住的，即使 ，也是要有人接手；没人的话，那就真变成一堆钢筋水泥了，能值几个钱？正如国内此前那些鬼城、空城。没有人口导入只能如此了。区域的人口，必须纳入考量范畴，具有购买力的青壮年，他们才是住房需求的大户，如人口严重老龄化，人口再多亦无济于事，那只能卖养老公寓了，建养老院了。

从人口维度来说，截止2015年，南通全市常住人口728.3万人，其中市辖区227.3万人，占全市的31.21%。外来(市外)人口中从省外来通的约占35%。从外来人口流入目的地来看，崇川区、港闸区和开发区流入人口规模较大。

南通经济开发区开发区在籍人口约18万人、外来人口约8万人。根据2016年颁布的《南通经济技术开发区控制性详细规划》，确定经开区总规划面积为约76平方公里，但目前完成六通一平的仅为5平方公里，区域内云集金属制品产业园、精密机械产业园、医药健康产业园、光电电子产业园、江海港区等多个人口聚集产业板块，加之开发区 单位将形成集商务 、现代服务、科研、文化休闲和生态居住为一体的复合型 ，未来人口导入有望进一步提升。

房子是很贵的。要是有人没钱，没戏。房地产属于大宗商品消费，意味着居民收入只有达到一定水平，房地产的销售和租赁才会活跃。

2016年南通实现GDP6607亿元，比去年增长9%。入选中国城市财力50强， 第十八，江苏省 第4，仅排在苏州、南京和无锡之后。

根据2016年《江苏55区县人均储蓄排行》公布，南通市辖区以79987元的存款 高居榜首，遥遥领先于苏州、无锡市辖区水平。据《2016年南通市国民经济和社会发展统计公报》数据显示，全体居民人均消费支出19827元，比上年增长8.0%，按常住地分，城镇居民人均消费支出25217元。

《南通经济技术开发区控制性详细规划》将经开区定位于国际化 化先进制造业集聚区、创新型生态型综合商务城，大力引入现金制造业、现代服务业和金融人才。而这些人群，都是高收入的代表。可以想见，未来经开区，就像现在苏州园区，有望成为城市新财富的创造者。

定律三：有产业

房子是很贵的。要是有人没钱，没戏。一个中大规模的区域的核心价值，还在是否有造血能力。想当年鄂尔多斯煤炭行业井喷，大小煤老板富可敌国。可惜，经济下滑，产能过剩，煤炭卖成白菜价了，企业倒闭了，工人下岗了，老板走路了，产业没了，赚钱的营生没了，人也走了，房地产自然萎缩。

而与此同时，上海、深圳地产市场节节攀升。为何？产业呀，金融、现代物流、港口、高科技（很黑的那种）呀，一大波科技达人、金融才俊，还都是有钱的主，那边的房子能跌吗？

所以，产业、人口、收入是密切相关的，产业空心化是万万不能的。

从产业端口来看，正如前文所述，未来经开区定位于国际化 化先进制造业集聚区、创新型生态型综合商务城，大力扶持电子信息、机械装备、新材料、新医药、新能源、现代服务业等重点产业发展，鼓励保税物流、出口加工型企业 南通出口加工区。有趣的是，华为在苏州园区设立企业网总部，而中兴则 35亿元，建设南通智慧产业园。

从某种意义看，南通经济开发区的产业与苏州工业园区有很大的相似性，均以制作业起家，但随着全球经济格局变化，都在谋求产业结构调整，苏州园区当前优化原有 制造业 ，大力发展战略新兴产业、现代服务业和区域金融服务业，全面对接上海产业和人才转移。而南通经开区，目前，也处于经济结构调整期，强化已有 ，拓展经济新的发展空间。

当前产业、人、钱，都是现在进行时，我们还要考虑到未来时的问题。我们得有故事，有未来发展的可能。

因为，产业总在升级，人口也要迭代更新，如果抱守残缺，赚钱的营生就那几样，城市破产也是躲不了的。比如，之前深圳在经济发展遇到瓶颈，房地产不振的背景下，GDP规模和增速都被苏州赶超了，好歹这几年，深圳又重振雄风了，什么金融业、服务业、医药、互联网、IT、高科技呀，全面开花。什么占全球无人机市场大半江山的大疆是深圳的，鼓捣出国内首款手机芯片（麒麟）的华为是深圳的，还有什么微商银行、创客之都呀啥的，再加上深圳交易所憋大功，创业板捧了多少亿万富豪出来，这简直是要冲刺全球金融 的架势了。反观，同样遇到转型之痛的东北三省和广大能源型城市。没有故事，没有方向，没有动作，全歇菜。

有故事，意味着未来的增长空间，正如那些 股一样。南通经济开发区的故事，得从她的区位说起，作为南通市辖区向南发展的重点区域，是对接上海的桥头堡。而据《长江三角洲城市群发展规划》，2030年，长三角地区全面建成具有全球影响力的 城市群，其中的龙头正是上海。

南通作为距离上海 近的地级市之一， 是在崇启大桥和苏通大桥开通之后，南通发展立刻进入快车道，计划2019年开通的沪通铁路，更是锦上添花。地理上 ，更利于南通承接上海部分产业和人口转移。目前，南通 全面启动对接上海战略，并将南通从“北上海”升级为“北大门”，借力上海发展的 和 。南通由此站立在新“风口”，全面接轨上海。

南通经济开发区，作为南通向南发展、产业结构升级、全面对接融入大上海城市圈的桥头堡，无论从人口、收入、产业，还是未来增长性各个维度，都具有极大的想象空间。

正如苏州园区之于苏州。

也许，这里就是下一个园区奇迹诞生的地方。

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