【引言】如果用一个公式来看房地产项目竞争力，不妨总结为“项目竞争力=地段力+产品力 +营销力(含品牌）+服务力。”今天，房地产的白银时代，城市框架日趋完善，地段优势日益凸显，行业发展日趋成熟，这也意味着原有的成熟版块可发展空间大大缩小，且土地获取的成本及代价成倍增长。于此同时，一些政府倾力打造的新兴版块却发散着不同寻常的活力与魅力。

所以，很敏感的一个问题来了：开发商如何在新时代之下，寻求新兴版块（目前还在开发中的非核心版块）不同的地段力？此外，产品力、营销力的权重开始上升，白银时代的今天，市场上的佼佼者们都在摩拳擦掌，卯足力气，在产品研发和营销力提升上暗自较着劲。希望可以在竞争的夹缝中寻得一丝喘息的机会。

 说到这里，不得不提一下南通今年半年度，声音响亮的通州湾版块的网红神盘--【世茂江海天成】。看看世茂如何在非核心地段和疫情重创之下，依赖对于地段前瞻性、7载深耕实力与口碑并存的品牌力、产品创新力、营销洞察力，杀出一条血路，实现项目的高销量，实现横扫环沪投资圈的“通州湾”现象。

势不可挡，锋芒万丈傲江海

世茂本身就是大品牌房企，很多地段都在中芯区位，但这次世茂江海天成的情况却与以往大有不同。

1、通州湾处于开发中的区位地段，关注度及认可度受到局限、片区均价过低；

2、疫情重创后，市场趋于冷静，成交量明显下滑；

3、通州湾项目少，整体营销氛围弱，难以形成集群效应；

4、通州湾销售期较短，冬天较冷，4-10月份为销售时期，；

5、通州湾本身人口稀少，难以形成营销氛围挤压。

“做这个项目的时候，从城市公司到项目所有人都憋了一口气，大家都低估了其中的困难”。在世茂人心中，已经花费七年在南通积攒了一定的影响力，世茂江海天成是再次证明市场号召的一场硬仗。既然项目有无法忽视的行业壁垒，那就需要特殊的行业运营逻辑和规则，以及特殊的行业传播方式，找准市场的发力点。

自4月15日启动推广以来，成绩赫然飘红。

5月30日首度开盘，36天内，260套亲海洋房全部售罄，

成交额累计达2.9亿元，

实现局面完美逆转。

从结果来看，世茂江海天成无论是销售业绩还是市场口碑，都受到业内外的一致好评。南通市场再度为世茂倾倒。那么这样一个现象级神盘究竟是怎样打造出来的？高销量和高溢价率的背后隐藏着哪些不为人知的技巧？

前瞻区域地段力，解锁未来价值

趋势的洞察，是一种特殊的思维能力与观察视角，这种视角往往能够让“偶发”变身“必然”，由“现象”进阶“本质”，化微为著，远交近攻，形成逻辑合洽、剑气纵横的九大归心小趋势。以敏感的针尖式的洞察力去发现趋势，是世茂江海天成与市场对话的步。

拥有“中国近代城”美誉的南通，一直有着打造“世界一流港口”的战略目标，而作为黄金水道和黄金海岸交汇点的通州湾，无疑是优质开发载体。在国家战略高地、环沪经济圈热门区域、江苏新出海口、南通未来新国际新港城……等规划的积极部署下，通州湾迎来了全新的机遇。作为有着前瞻视野和敏锐嗅觉的品牌房企，世茂持续看好通州湾未来发展。

在传播线上，为保持高频率曝光，以深刻洞察通州湾区域价值为支撑，世茂江海天成通过悬念方式，从战略、南通新机场(规划中)等交通枢纽、产业、经济等宏观层面，将一个画面、一个主题、一套系列稿在户外、南通日报等不同媒介上演绎使用，深化延展“天时地利”，将项目所在区域的配套价值化，为市场投资者打了一剂强心针。 

承启7载醇熟，持续传播品牌力

耕耘土地，必须知晓时节、尊重规律。早在2013年，世茂入主南通开发区，以更具前瞻的黄金视野，深挖区域未来价值，于是接连诞生了世茂公元、世茂广场、世茂新界、世茂九龙庭和世茂云锦5个高品质项目，成为约8000余户城市远见者的选择，见证了开发区地价从3000元/㎡到9000元/㎡，房价从6000多元/㎡到突破2万/㎡的飙升时期。

实景图

从无到有，从住宅到商业，世茂深耕开发区，一次又一次创造了南通楼市的奇迹，不仅成为了区域发展的亲历者，更是创造者。以开发区的七载醇熟作为基础，世茂江海天成在通州湾的打法除却强调区域发展之外，同样强调世茂的品牌力。

事件营销中，世茂江海天成利用世茂在南通的品牌力，以海边烧烤节等活动为切入点，厘清与老业主之间的关联，诉求情怀，激发共鸣，造品牌大势；同时借势世茂入主南通的7年契机，以“七喜节”为载体，构建与众不同的“人生7喜新主场”。

在传播中，需要合适的话题来引爆热点、需要足够的流量保证内容可以被更多人看到，更需要激发用户的深层共鸣，来深化品牌形象、促进二次传播。

于是，“后浪”ip诞生了！

从面对价值硬性输出到城市人群和城市的关联，赋予项目城市属性、精神属性、人生感受，从而达到加强辨识度的传播效果。

“后浪”ip贯穿前期携手南通nttv广播电视台，一同解读版块热度；之后在样板间开放的节点开展“后浪节”，从区域后浪价值过渡到项目后浪价值，吸引客户来访。

最后建立城市级话题#环沪后浪说#，以城市共情话题为切入点，邀请具有代表性的后浪人群，讲述“后浪”意义：

“于个人而言，后浪是敢于拼搏、热爱生活、有城市远见、与时代共同进步的奋斗者；于城市而言，后浪是那些在时代长河中应运而生、发展迅速、带着磅礴力量与潜力的后起之秀。”

再联动媒体互动传播，与世茂云锦双盘联动，征集个人后浪宣言，引发又一轮的互动……

由小及大、由外及内、逐层推进，通过与南通共生、共荣的情感链接，世茂江海天成将品牌力释放出量级效应，持续赋能项目成长。 

硬核产品力，引领人居新时代

在城市发展的大背景下，较之于板块发展，世茂江海天成是一种指向更为清晰的城市坐标，它以澎湃的城市能级、充沛的滨海生活功能成为新的生活指向，对话市场，塑造全新的人居体验，从而升华产品力。

围绕客户的美好生活需求，通过自身发展与外部整合，打造出能够自我闭环的能力系统。将百年英伦格调建筑与地中海风情景观的交相辉映作为人居基底，赋予空间场景营造能力，并与周边生态海湾、湿地公园、两河一湖（团结河、纳潮河、青年湖）景观带融合，营造城市浪漫滨海生活场域，与城市的发展合拍。

运营是社区的核心价值所在，是业主之间的桥梁和纽带。世茂江海天成通过呈现出一个功能融汇、场景相通的架空景观层，让每个人在社区空间各得其所，又相互连接，全龄化的功能空间推动了这里的情感交流。同时以四季庭院、空中阁楼（天窗设计）、私人娱乐室坊等主题化配套，进阶人的场景体验。

从空间精研到理念赋予，这是对产品力的再一次发现，再一次设计，和再一次升级。

狼性营销力，热血征战攀高峰

世茂江海天成内部有一句话：乘风破浪，勇立潮头。在利用地段力+品牌力＋产品力开创和引领市场输出方向的同时，讲究营销力的快狠准。

围绕区域发展利好、滨海自然资源等优势积累一定市场基础后，通过世茂人内部的团结力量，“对症下药”，将气候、人口、周边营销环境等壁垒层层打破。所有世茂人都坚守团结就是力量，分分秒秒追赶前期进度，争分夺秒提早进行销售；集中签约营造热销氛围；死守折扣体系，逐步回收折扣，营造紧张氛围……所有的“不确定”正成为“肯定”，一切的“不可能”正成为“可能”。

好的传播内容，在于如何达成线上线下的借力及整合。世茂江海天成通过对城市、板块以及生活的一种全新视角，将人与城市、人与品牌、人与空间，以及人与人之间的关系，推上了新的高度，成为开发运营的核心灵魂，持续演绎世茂与城市远见者之间的共鸣，见证未来之光！