任志强预言9月房价将上涨，下半年10城市房价 ！任志强又预测房价了，在近日的博鳌房地产论坛上，任志强认为房价降幅收窄，9月起将恢复到“正负零”以上。下半年房价走势如何，哪些城市的房价会涨？请跟小编一起看2015下半年房价 10城市！

“目前房地产 增速下跌很大，对宏观经济的影响 大”，中国房地产业协会副会长任志强8月12日在2015观点博鳌房地产论坛上表示，“从历 看，只要房地产 高于固定资产 时，GDP就是上升阶段，凡是房地产 低于固定资产 比例时，GDP都是下降的阶段”。

为什么房地产 在持续下滑？任志强分析，其中一个重要的问题是资金来源。银行对个人按揭贷款和国内贷款给了很大的支持，但个人按揭贷款大部分在二级市场，银行对房地产 大部分进入到一级开发和 手里，进入了保障性住房 。另外，土地也是一个重要因素，从2011年宏观调控之后，土地供应出现了大幅下降，2014年土地供应再次持续下降。第三、新开工持续下降，5月房地产新开工数据增长接近-20%，一线城市在市场快速回暖中增加了新开工，带动6月房地产新开工数据增长降幅收窄至-16%。

任志强表示，近几年房价经历了三起三落大高潮，此轮是第三落的低潮开始往回走，五六月房价开始回升，但并非直接往上涨，而是降幅收窄，就是它不是在正负零以上。而在现有房地产市场销售势头不断上涨的过程中，9月以后房价涨幅可能恢复到正负零以上。

任志强发言实录

任志强：我先说说陈启宗先生说的中国人为什么买房子的问题，历 中国人为什么买房子？ 批买房子的人是因为购买自由。中国的历史是分配，分配的结果是什么？你得像奴隶一样在一个单位死死的熬着，你不熬，就不给你分房子，分了房子你还要熬着，否则就把你的房子收回去。所以中国人要买房子就是为了自由。比如说大家为什么在海南买房子，因为海南这边空气好，你要来旅游，但是酒店供应又不足，你买了房子，自己更加自由。比如说年轻人要买房子，他是不想受老爹老妈的管制，婆婆和媳妇之间永远要打架，所以媳妇也不想孝敬婆婆，干脆分开住，有一个自由。所以只要追求自由的心在，中国人还会买房子，因为我们的其它配套不够完善。

我说说今年上半年的房地产情况。 个是 ，很多人都关注 ，尤其是连平和樊纲都说了房地产 下滑对中国经济的影响。从历 看，只要房地产 高于固定资产 的时候，我们的GDP都是上升的阶段，凡是房地产 低于固定资产 比例的时候，都是下降的阶段。这一轮房地产 的下降，导致固定资产 的持续下滑，这两者之间关系是密切的，原因是因为房地产 的体量太大了，我们大概占到20%多的比重。现在我们的房地产 增速下跌很大，所以对宏观经济的影响是 大的。

为什么房地产 在持续下滑？其中一个重要的问题是资金来源问题。这里我们可以看到，个人按揭贷款和国内贷款，像连平刚才提到了，银行给了很大的支持。但是我们分析了一下，个人按揭贷款大部分在二级市场，一级市场比例很低，所以从总的情况来看，在资金来源里头，银行对房地产 是少的。但为什么央行对房地产 比重是很高的，或者说数量很大呢？大部分进入到一级开发和 手里，进了保障性住房里，但是它也在房地产类。我刚才跟连平讨论，他说给一级开发贷款是保险的，一级开发至少还有土地在，银行认为不容易出坏账，所以他就把大量的资金转过来，所以开发商手里没有钱。要想让 增长，开发商手里没钱怎么能增长？所以从资金来源关系可以看出来，当我们不能从银行获得更多资金支持的时候，你要想超出总量 是很难的。陈总刚才很自豪地说他没负债，在座的哪个开发商敢说你没负债？我们大部分都是靠负债解决问题。大部分负债率加上已售房的款，大概占到60%到70%之间。

土地是一个重要的因素，它的供应也是在持续下降。从2011年宏观调控之后，就出现了一个大幅下降，一直延续到2012年。所以在2012年的时候，我曾经说2013年的房价会 ，很多人不信，他说你凭什么说2013年 ？就是因为之前土地供应大量的负增长，所以2013年增长了，到2014年的时候我们看到又是土地的持续下降，这应该是开发商对市场的一个调节的功能，当库存大量存在的时候，一定会减少土地购置，因为钱都压在库存的房子上。然后大家知道有这么多库存没卖出去，你也不可能扩大生产，所以减少开工和减少土地购置，是开发商用市场化的办法来对抗 不良政策的一个重要条件。你不是限制需求吗，我们就减少需求，你要把需求放开了，我们就扩大供给。所以当 没有完全取消对需求的限制的时候，大家也不会迅速增加供给。

土地购置是减低的，另外一个新开工也是持续下降的。这个新开工在6月份略有回升，5月份是接近负20%，6月份是负16%，提高了4个点。其中重要的是一线城市在快速回暖中增加了新开工，而二三四线城市新开工增加没那么大。

销售方面，2012年4季度我们出现了一个低潮，很多人很灰心，认为今年会掉下来，其实我们在去年年底做的报告里就提到，今年我们预计销售会好于去年，2014年是我们历 第二个高峰年，达到12.6亿平方米，2013年是高，是13亿多，今年到现在为止是3%的增长，如果超过了5%，就会超过2013年。2013年和2014年差9000多万平方米，在12亿里面就占5%到6%左右，如果今年在去年的基础上超过了5%到6%的增长就超过了13亿，这样该很可能超过2013年的销售总面积。

在早上我们就说了，销售增长是历史好的时候，是不是会更好一点呢？不是。因为今年的销售增长依赖于价格的低，价格没有出现高峰，即使是在某些城市出现了温和的反弹，略有回升，但是价格仍然是很低的。所以这里头突出的两个是住宅和需求。从库存的角度看，陈启宗先生刚才没说对，我们的住宅库存大概是4亿平方米，一年销售10亿多一点，所以库存是1：0.4。麻烦的是写字楼和商场，一年销售2亿多平方米，现在库存是2亿多平方米，比例是1：1，所以比较麻烦的是商业写字楼这些东西，能不能在短期内消化。但是库存里有一部分是，很多写字楼卖不出去，它可以出租出去，转为金了，所以这里面的统计数据也有一定的差异。

在这种情况下，地价会怎么转？地价从低开始略有回升。随着房价的上涨和销售的回升开始略有回升，但是回升的比例很低，你们看到这条线是斜的，但是数比较小，只有0.5%，所以是只涨了0.5%，而不是全面上涨的过程。今年我们看到地方 里某些地方已经开始限制土地，从国土资源部总量是限制的，比如说北京，总量的目标比去年下降了1/3还多，接近1/2。而供应量到6月底只完成了年度计划的22%，差得很远。就是因为他们觉得价格要卖得低了就赔了，要还地方债，北京6000多亿的地方债，其中3600亿是跟土地相关的，其它地方也差不多，所以他们一定要卖高价才行，在土地上涨的时候，他们才会增加土地供应量。

我们也可以看看几年发生的变化，房价三起三落的大高潮，这一轮实际上是第三落的低潮开始往回走。5月底开始 次出现了库存不是增长，而是下降。价格也是，五六月份开始回升了，这个小尾巴开始翘起来了。但是很多人以为翘是直接往上涨。其实是两个概念，我们把它称为降服收窄，就是它不是在正负零以上，我们估计正负零以上要到9月份以后，就是在现有的销售势头不断上涨的过程中，可能会在9月份以后恢复到正负零以上，现在还在正负零以下。

一二三四线城市的差距巨大，所以中国房地产政策不能一刀切，我们可以看到上半年首先反弹的是一线城市。在一线城市的 和施工面积都开始上升，所以从 的角度来说，略有回升的主要是一线城市。四个一线城市占比 大，从总分量上来说，大概要占到17%左右，占的比例 大。所以它在 回升的时候，可能会维持一个稳定，在其他的东西继续下降的过程中，不至于让我们的 增长变成负数。按月计，实际上6月份只有2%，已经很低了，年初的时候有10%的增长，所以拉到现在才有4%的增长。从施工面积来看，我们看到三四线城市的施工面积还是持续下滑的，所以我们说6月份和5月份相比，有接近4%的开工面积的回升，主要是在一线城市开始反弹了。四个一线城市都迅速开始反弹，所以从施工面积上拉出来的结果就是，城市之间的分化开始加剧。从土地购置情况也可以看出来，一二三四线城市之间的差别巨大，主要反弹的还是一线城市，二线和三线城市还没有恢复。从历史的规律来看，一线城市反弹以后，可能要到三个月左右才传导到二线城市，然后再用一个季度左右传导到三四线，所以每一次调控的时候，都是因为一二线城市价格很高，三四线城市还没开始涨就调控了，房价又掉下来了，等下一次再涨上来的时候，他们又是刚开始涨的时候又掉了，所以三四线城市每次想往上走的时候就被调控了。所以历次的调控政策，损失大的其实不是一二线城市，就像刚才陈启宗讲的，香港这么小的地方有这么多人，所以它的房价跌一次之后紧接着涨一次，因为每一次跌的时候，就吸引更人进入，有更多人进入，到反弹的时候就更猛烈。我们现在看到的问题也是这样，当中国 出台了一项政策，限制特大城市和大城市，希望我们的城市化主要依赖于小城镇的时候，就导致一线城市价格迅速上涨，也许我们 忘了一件基本的事情，就是农民为什么要进入城市，重要的是农民收入和城市之间的收入差别过大。到底农民是进入三线城市、四线城市改变他的收入情况更好，还是进入一二线城市改变收入情况更好呢？很明显，越进入大城市，越进入特大城市，农民工的收入就越高，那你怎么可能把人追求更高收入的情况进行限制呢？我觉得他们是做了一个很愚昧的事情，尤其是我们很多政策提出小城镇化，城乡一体化，也就是说一个人握着拳头的时候，你把五个手指头分开，平均分配，到底是五个手指头分开的力量大，还是一个拳头的力量大？为什么我们的城镇化迟迟提高不了？户籍和土地的限制，导致我们的城镇化率上不去。但是即使上不去的过程中，农民一定是往大城市走。在1980年的时候，我们的城市化只有20%，印度是25%，比我们高5个点，今年我们已经到55%了，印度只有30%多，为什么印度迟迟的城镇化率上不去，就是因为城市和农村的收入比是1比1.6。而中国是1：3.2。所以我们看到毕节四个孩子死掉的时候，他们的父母是在外地打工，而且寄过钱给这四个孩子，如果他在当地守着这四个孩子，就挣不到这么多钱。所以当农村和城市的收入差距巨大的时候，农民就会拼命往城市走，因为我可以挣到更多，哪怕我挣不到，我也可以比在农村翻番，及时城市的生活成本高，我的收入也是增加的。到了二三线城市的时候可能是1比4的关系，到了一线城市可能就是1比8的关系。所以当农民收入在城市中能大幅提高的时候，他一定会往大城市跑，这就是我们前面几位 讲到的，人流和城市化需求的关系不对称，不对称的原因是我们出了一个很烂的政策，就是越收入高的地方越不准农民去，越不准城镇化加速，越收入低的地方你越让他去，他不去，所以我们搞错了，这是影响 大的。我们需要做的恰恰是大城市化的发展过程。如果没有大城市化发展的过程，要想让农民都留在农村，门都没有，要想成为城市群，那你就把土地私有化，让工业总部和生产总部能转移到那些土地成本比较低的地方去。我们还不行，城里人还不能买宅基地，据说近他们脑子开窍了，想在哪些地方实现农村宅基地的转换。如果不改变这样一种情况，那就很麻烦了。麻烦是什么呢？就是有些人偷偷买了宅基地，把它建了，但是没有连成片，不能连成片就没有好的 ，没有好的医院，没有好的其它服务，你怎么可能让它变成城市群呢？所以我们现在基本上是违背历史规律和经济规律的一些逻辑。

就像我们说，大众创业、万众创新。创业是什么概念？你得当老板，是不是 人都能当老板？创业一定不是别人领导你，是你要领导别人，要有这个本事的话，何苦还去给人家打工？我们说创新，创新得有新思想，没有从零到一的思想的话，你能创新吗？我们看看全 ，创新和创业的人成功的有多少？不到5%。如果大众都去创新了，95%的人要死了，你负责吗？你不负责，瞎喊什么口号？解决不了就业你就承认解决不了就业，别老糊弄老百姓，所以这是一个很重要的问题。

我们再看，从商品房销售从负变正的过程中，一线城市为明显，而二三线城市刚刚开始。5月份的时候很多媒体都担心，三四线城市房地产市场上不来，从6月份的统计报表可以看出，中部地区和西部地区销售由负转正，5月份是东部地区正增长，现在6月份，三个地区都变成正增长，说明什么？说明东部和中部地区并没有太多的二线城市，主要以三四线城市为主，但是他们已经有转变。所以我们认为后期可能 的城市都会逐步回升。

涨幅小的和涨幅大的差别也在于，三四线城市还低潮的时候，一线城市已经迅速回暖。所以一线城市 明显的暴露出来，尤其是深圳，它拉动了一线城市增长幅度的指数是 高的，它已 过了18%。因此城市之间差别是 开发商需要严重注意的，并不是 城市都用一个数据可以替代。但是国房景气指数刚刚开始回升，它有了这样一个反弹。从经济下行的压力来看，房地产市场并不能挽救整个宏观经济都回到更好的发展阶段。但是从我们的居民购房意愿来看是上升的，而且上升的幅度是很快的，重要的一个就是我们的利率，当我们利率下降的时候，100万贷款大概能升20多万，高利率的时候100万贷款要增加很多，例外相差30多万利息，所以利息的下降对城市发展来说，尤其是对房地产发展是 好的事情。

1、2015下半年房价即将 的十大城市之——天津

滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京（楼盘）加入环渤海宣言为标志，将迎来房地产强劲增长期。金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从；人才结构脱离北京的束缚；工业转型完成，经济结构调整先于完成。社会福利在传统 的基础上更上一层楼。 这些是天津（楼盘）房价飙升的客观理由所在。

天津也将成为北京“漂置业 阶层”后花园，需求将在五年时间内井喷。火上加油的因素是“回归一族”将带动新一轮造城运动的加速发展。